דף הבית מיסים מס ערך מוסף כיצד נפטרים ממע"מ בלתי כלכלי
כיצד נפטרים ממע"מ בלתי כלכלי
דר' אלתר ושות' עורכי דין 29/07/08 |  צפיות: 11700

עו"ד אברהם אלתר

מדריך הגנה מול סיכוני המע"מ החבויים בעסקאות מקרקעין


רבים העוסקים בתחום הנדל"ן אינם ערים לסיכוני המע"מ החבויים בעסקאות מקרקעין. סיכונים אלו נובעים, בין השאר, בשל תחולה מוגברת של חוק מע"מ על מקרקעין לעומת נכסים אחרים. באופן כללי ובלתי כוללני ניתן לומר, כי מע"מ חל על עסקאות במקרקעין גם לגבי מי שאיננו רשום כעוסק. מע"מ חל גם במכירת נכס ע"י מלכ"ר ("מוסד ציבורי"), או מוסד כספי (בנקים, חברות ביטוח, אגודות לאשראי, קופות גמל). מע"מ בנדל"ן מוטל אף לעיתים על הרוכש. לפיכך, בשל כל אלו, כאשר נדרשים אנו לעסקאות נדל"ן, עלול המוכר, ולעיתים הקונה, למצוא עצמו מופתע בחיוב במע"מ, ללא כל מודעות לחבות כזו מראש. ברשימה זו נסקור מספר מצבים בהם חבות במע"מ קיימת מבלי שהחייב ער לכך.
רכישת דירות מגורים ע"י עוסק:

ברכישת דירות מגורים ע"י עוסק קיימת לעיתים חבות מע"מ בהיותה בגדר עיסקת אקראי. אם המוכר איננו עוסק, מוסד כספי או מלכ"ר (קרי אם המוכר הוא אדם פרטי, או חברת גוש-חלקה שאינה רשומה כעוסק), הרוכש חייב במע"מ. כרוכש חייב הקונה להוציא חשבונית מס ערוכה על שמו הוא, ולדווח עליה בעת הגשת הדו"ח החודשי לחודש בו הוצאה חשבונית המס.

בדרך כלל יכול עוסק שרכש נדל"ן לקזז את מס התשומות הכלול בחשבונית העצמית שהוציא על שמו הוא מהמע"מ הכלול באותה חשבונית עצמה.

התוצאה בדרך כלל תהיה, כי חשבונית מס עצמית שהוציא עוסק רוכש נדל"ן על שמו הוא איננה יוצרת חבות מס אמיתית, אלא שהינה חובה טכנית חסרת חבות מע"מ אמיתית.

אולם לכלל זה יש חריגים מצערים, שרבים מהעוסקים בנדל"ן אינם ערים להם, והתוצאה היא חבות מע"מ אמיתית. הדבר כרוך בד"כ ברכישות דירות מגורים. כך הדבר כאשר הרוכש משכיר את הדירה למגורים, או אז ההשכרה הינה פטורה, כל עוד היא באה בגדר סעיף 31 לחוק מע"מ כהשכרה למגורים לתקופה פחותה מ-25 שנים, או השכרה לפי חוק עידוד השקעות הון.

במקרה כזה, מאחר וההשכרה פטורה ממע"מ, הרי שחל איסור מכוח סעיף 41 לחוק מע"מ לקזז מס תשומות שהוטל על רכישת הדירה, לרבות מס תשומות הנכלל בחשבונית מס עצמית. יוצא כי המס שנכלל בחשבונית מס עצמית, שהוציא רוכש דירת מגורים שהושכרה, איננו ניתן לקיזוז, ולפיכך המע"מ שנכלל באותה חשבונית מס, אשר אותו יש לשלם, איננו חבות תיאורטית אלא חבות ריאלית מוחשית ומיותרת!

כיצד נפתרים ממע"מ בלתי כלכלי זה? לזכות פקידי מע"מ, רבים מהם נותנים אישור, כי ברכישת דירת מגורים ע"י עוסק אין מקום להוצאת חשבונית עצמית, ולפיכך אין כל בעיה של מע"מ שחייבים לשלמו מבלי שהמוכר נותן לקונה את המע"מ, ומבלי שניתן לקזז נגדו מס תשומות באותה חשבונית מהטעמים שתוארו לעיל. תוצאה כזו הינה כלכלית, אף כי איננה מעוגנת בחוק, אך יש לשער, שאיתן רוב לא יגדירה כתכנון מס אגרסיבי. אולם לא כל פקידי מע"מ מוכנים ליתן, לפנים משורת הדין, אישור לעוסק הרוכש דירות מגורים שלא להוציא חשבונית מס עצמית.

כמו כן, גם לא כל העוסקים מעיזים לפנות לפקידי מע"מ לקבלת אישור כזה, מאחר וחלק לא מבוטל מהם חושש להיכנס בשערי משרדי מע"מ (למרות האנושיות והחום של פקידי המע"מ השונים), וזאת מטעמים השמורים עימם. במקרה כזה הרי הוצאת חשבונית מע"מ עצמית יכולה לגרור חבות פלילית, וכן חבות מע"מ אזרחית, בנוסף לקנסות שונים על אי הוצאת חשבונית מס כחוק. הפתרון המוצע לקבלנים או יזמי נדל"ן, או סתם עוסקים הרוכשים דירות, הינו אחד מאלו:

א. לרכוש נדל"ן אחר אך לא דירות מגורים, שמכירתם אינה פטורה ממע"מ, כמו השכרת דירת מגורים - או אז לא יכנסו למלכוד של חשבונית עצמית בה לא ניתן לקזז מס תשומות.

ב. לרכוש דירות מגורים כהשקעה, אך לא להשכירן למגורים אלא לעסקים או להעמידן ריקות.

ג. לרכוש "דירות שרד" המועמדות לרשות עובדים, שהינן עסקאות חייבות מע"מ (על אף סעיף 31(1) ו-31(1א) הפוטרות השכרת דירות). נקודה זו טעונה אישור כי תיתכן לגביה מחלוקת.

ד. לרכוש דירות מגורים ולהשכירה בחברה חדשה (חברה בת) שנרשמה זה עתה ברשם החברות, אך איננה חייבת רישום במע"מ, כי איננה עוסק (הילכת פליציה) ואיננה מלכ"ר או "מוסד כספי". חברה כזו יכולה להיות שקופה (ס' 64 לפקודת מס הכנסה) ולהגיש דו"ח מס מאוחד עם חברת האם הרשומה כעוסק.

ה. לקנות דירות מעוסקים ולא לקזז מס תשומות ברכישה (לוותר על החזר), להשכיר בפטור ממס (האם כולל לעובדי החברה(?) ולמכור את הדירה בפטור ממע"מ לפי ס' 31(4) לחוק! שיטה זו מומלצת כאשר צפויה עליית מחירים בשוק. התוצאה תהיה כי אם השוק עלה ב-10%, הרי חסכון המע"מ בניכוי מס הכנסה יוסיף להכנסות נטו של החברה כ-1.1% מעליית הערך כתוצאה מהפטור ממע"מ (בניכוי ריבית אלטרנטיבית על מימון מס תשומות).

ו. לקנות דירות בחוף הים בפרויקטים לתיירות ולהשכיר את הדירות ל"דיור נופש", שמוגדר בחוק כנופש ולא כמגורים, ולפיכך ניתן יהיה להתקזז במע"מ (לקבל החזר מס תשומות), לשלם מע"מ על ההשכרה (או מע"מ אפס על מלונאות) ולשלם מע"מ במכירה. (מניסיוננו, גם עצה זו עלולה להיתקל בחו"ד אחרת של פקיד מע"מ זה או אחר).

ז. לבסוף - לקבל חו"ד, שתהיה במחלוקת, כי מכוח חוק ותקנות מע"מ ניתן לקזז מע"מ גם בעיסקה פטורה.

ברשימות הבאות נדון במוקשי מע"מ נוספים הקיימים בנדל"ן באיגודי מקרקעין, ונסקור ההסדר ברפורמת קפוטא-מצא לגבי קרנות נדל"ן.

* עורך המדור: אבי אלתר.


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI